FAQ
-> Mandat de recherche
Le mandat de recherche est l’opposé du mandat de vente. Si ce dernier est conclu entre le propriétaire d’un bien immeuble (bâti ou non bâti) et un agent immobilier, le mandat de recherche par contre est un contrat entre l’acheteur et le professionnel de l’immobilier.
La différence tient également à l’objet du contrat : le mandat d’acheter vise à l’acquisition d’un bien immobilier par -> l’acquéreur tandis que le mandat de vente opère une délégation de pouvoirs pour la cession d’une maison ou d’un terrain.
-> Définition du mandat de recherche
Un mandat de recherche est un type de mandat immobilier passé entre un acquéreur potentiel et un professionnel de la transaction immobilière. Ce mandat a pour objet la recherche d’un bien immobilier à acheter.
Le mandant étant l’acquéreur potentiel et le mandataire le professionnel de l’immobilier.
Bien souvent, ce contrat de mandat est passé entre un consommateur (particulier, personne morale) et une agence immobilière. Cette dernière étant alors pourvue d’un mandat d’acheter au nom et pour le compte du consommateur.
-> Comment fonctionne un mandat de recherche ?
Dans le cadre d’un mandat de recherche, l’acheteur signe un contrat de mandat avec un professionnel de l’immobilier, bien souvent une agence immobilière.
Ce contrat stipule le pouvoir délégué au professionnel, les conditions d’exercice de ce pouvoir, ainsi que les conditions financières du mandataire.
Mandat à titre onéreux, le mandat de recherche doit donc prévoir les honoraires de l’agent immobilier. Cette rémunération doit figurer dans le contrat, toutes taxes comprises (TTC).
A noter que les honoraires de l’agence ne sont dus qu’une fois que l’offre d’achat a rencontré une acceptation de la part d’un vendeur.
En clair, l’agent immobilier n’est rémunéré qu’une fois la vente définitive conclue par acte notarié.
-> Les obligations découlant du mandat de recherche
Le mandat de recherche établit à la charge des deux parties certaines obligations. Du côté de l’acheteur, celui-ci est tenu de régler les honoraires de l’agent immobilier une fois la vente définitive conclue. Il ne suffit donc pas que le professionnel trouve un bien immobilier pour qu’il soit rémunéré.
Du côté de l’agent immobilier, ce dernier est tenu de trouver un bien immobilier conforme aux desiderata du client. Il est en outre astreint à un devoir de conseil et d’information envers l’acheteur. Selon la jurisprudence, le manquement à cette dernière obligation est passible d’engager sa responsabilité professionnelle.
-> Nous avons confié un mandat de recherche à une agence. Pouvons-nous traiter en direct avec le vendeur de la maison qu’elle nous a proposée ? Non
Un agent immobilier évincé par l’acheteur en cours de mandat peut exiger une indemnisation
Une commission n’est due à l’agence mandatée que si elle conclut l’affaire. Mais si elle est évincée, après avoir présenté un bien à son client, parce que celui-ci traite directement avec le vendeur ou passe par un autre intermédiaire, elle peut lui demander des dommages et intérêts. Et ce, que le mandat de recherche soit exclusif ou non.
Si la vente se fait sans l’agent, il n’a pas de commission
Des acquéreurs avaient confié un mandat de recherche à une agence mais s’étaient adressés à une autre pour acheter le bien présenté par la première. Estimant que l’opération avait été conclue par l’entremise de cette première agence, les juges les ont condamnés à lui verser sa commission (CA d’Aix-en-Provence du 13.11.07, n° 06/21608). Mais la Cour de cassation a censuré cette décision en précisant que l’acquéreur n’est tenu de payer une rémunération qu’à l’agent par l’intermédiaire duquel l’opération est conclue, et cela même si le bien lui avait été précédemment présenté par un autre (cass. civ. 1re du 25.11.10, n° 08-12432).
L’agent peut demander des dommages et intérêts
L’agence évincée peut toutefois demander en justice des dommages et intérêts à l’acquéreur qui l’a abusivement privé de la réalisation de l’affaire et donc de sa commission (cass. civ 1re du 25.11.10, voir ci-dessus). Ont ainsi été condamnés à verser une indemnité égale au montant de la commission prévue : un couple qui avait donné un mandat de recherche exclusif à une première agence puis avait négocié le bien proposé par cette dernière via une autre agence (CA de Riom du 28.10.10, n° 09/02427), et une femme qui avait directement traité avec le vendeur alors qu’elle était liée à une agence par un mandat de recherche exclusif et que le bien lui avait été présenté par celle-ci (CA de Nîmes du 5.1.10 précité p. 66). Quant au couple qui avait confié un mandat simple à une agence, puis avait traité directement avec le vendeur, il a dû payer 10 000 € de dommages et intérêts (CA de Chambéry du 19.6.07, précité p. 66).
-> J’ai exercé mon droit de préemption pour acheter un bien qui avait fait l’objet d’un mandat de recherche. Dois-je payer la commission de l’agent ? Oui
Le droit de préemption ne prive pas l’agent de sa commission
Lors d’une vente, certaines personnes publiques ou privées ont un droit de préemption, c’est-à-dire le droit d’acquérir le bien en priorité. Cette possibilité est notamment offerte par la loi aux communes (art L. 211-1 et suivants du code de l’urbanisme) ou à un indivisaire si le bien vendu est en indivision (art. 815-14 du code civil). Quand un acquéreur ayant donné un mandat de recherche à une agence immobilière se fait évincer par le jeu de la préemption, il est évident qu’il n’a pas à régler la commission. En revanche, la question se pose pour celui qui a exercé son droit de préemption.
La commission doit être payée par celui qui préempte
Une société avait donné un mandat de recherche à une agence et avait ensuite signé, grâce à son intervention, une promesse de vente pour un bien détenu par plusieurs personnes en indivision. Or, l’un des indivisaires avait fait jouer son droit de préemption et avait refusé de régler la commission prévue dans le mandat de recherche, en prétextant qu’il n’avait signé aucun mandat avec l’agence. Les juges l’y ont contraint en rappelant qu’il avait été informé du prix et des conditions de la vente ainsi que de l’existence et du montant d’une commission. En conséquence, il se substituait à l’acquéreur évincé dans ses droits et ses obligations (cass. civ. 1re du 26.3.96, n° 93-17574). De la même manière, une commune qui avait usé de son droit de préemption pour acquérir un bien a été jugée redevable de la commission due à l’agence immobilière (cass. civ 3e du 26.09.07, n° 06-17337). Les magistrats avaient estimé qu’elle avait été correctement informée des termes du mandat de recherche. De plus, le fait que la commission incombait à l’acquéreur était aussi mentionné, avec son montant, dans la déclaration d’intention d’aliéner que le notaire avait adressée à la commune afin qu’elle puisse exercer son droit de préemption.
-> Nous n’avons pas obtenu notre prêt. La vente, qui était sous condition suspensive, ne s’est donc pas faite. Devons-nous payer la commission de l’agent immobilier ? Non
Tant que la vente n’est pas définitive, l’agent ne peut exiger le paiement de sa commission
La commission prévue à la charge de l’acheteur ne peut être exigée par l’agence immobilière que lorsque l’opération est conclue et constatée dans un écrit contenant l’engagement des parties (art. 6 de la loi du 2.1.70). Dans la plupart des cas, cette commission est exigée après la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire passé devant notaire (art. 73 du décret du 20.7.72). Cependant, la Cour de cassation a précisé qu’il suffisait que l’accord définitif soit constaté par écrit et pas nécessairement dans un acte authentique pour que la commission soit due (cass. civ. 1re du 9.12.10, n° 09-71205).
La commission est due quand l’accord écrit est définitif
Tant que la vente n’est pas définitive, aucune commission ne peut être versée. Dans une affaire, une agence s’est vue refuser sa commission car la promesse de vente comportait une clause de dédit mise en œuvre d’un commun accord par le vendeur et l’acquéreur. Selon les juges, cette clause induisait que l’accord n’était pas définitif (CA de Bordeaux du 24.2.11, n° 09/07179). Par ailleurs, un couple ayant signé une promesse de vente pour un château du xixe siècle sous réserve de plusieurs conditions suspensives a pu légitimement refuser de conclure l’acte authentique. Les diagnostics obligatoires avaient révélé une importante présence de plomb et des risques d’inondation. Les juges ont admis que la découverte de ces inconvénients autorisait ce couple à renoncer à son achat et que l’agence ne pouvait pas lui réclamer de commission puisqu’il n’y avait pas d’accord écrit définitif des parties (CA de Douai du 25.10.10, n° 09/01116).
En revanche, dès que la vente est considérée comme définitive, la commission de l’agent immobilier est due. Peu importe que l’acte authentique ait ou non été signé (CA de Poitiers du 25.2.11, n° 09/03695). Dans cette affaire, un couple avait conclu un compromis de vente sans condition suspensive (il achetait sans prêt) puis s’était désisté au moment de la signature de l’acte authentique et refusait de payer la commission de l’agence immobilière. Les juges ont estimé qu’en l’absence de condition suspensive de prêt dans le compromis de vente, l’affaire était définitivement conclue à la date de sa signature, aucune des parties ne pouvant, en principe, refuser de signer l’acte authentique. En conséquence, les acheteurs ont été condamnés à payer la commission (60 000 €).
L’agent peut être indemnisé en cas de faute de l’acquéreur
Les juges ont accordé 5 000 € de dommages et intérêts (montant égal à celui de la commission) à une agence, dans la mesure où l’absence de signature de l’acte définitif n’était due qu’au comportement fautif des acquéreurs. Ceux-ci avaient sciemment sollicité un emprunt aux conditions (montant, durée, taux) plus contraignantes que celles du prêt initialement prévu dans la promesse de vente, afin que la banque refuse le financement et qu’ils puissent se libérer de leur engagement (CA de Paris du 13.1.11, n° 08/11621).
-> Un agent nous a fait visiter un bien alors qu’il n’avait aucun mandat, ni de vente, ni de recherche. Devons-nous payer sa commission ? Non
Pour exercer sa mission, l’agent doit détenir un mandat écrit préalable
Lorsqu’un agent immobilier accomplit des opérations d’intermédiaire entre un acquéreur et un vendeur de bien immobilier, la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 exigent qu’il détienne soit un mandat de recherche de l’acquéreur soit un mandat de vente du vendeur. Ce mandat doit, en outre, préciser les conditions de sa rémunération. Sans mandat, l’agent immobilier peut être condamné pénalement (art. 16 et 18 de la loi du 2.1.70).
Le mandat doit être préalable à la visite
Un agent immobilier a ainsi dû payer une amende de 20 000 francs (près de 3 049 €) pour avoir participé à la négociation de la vente d’une maison et à la rédaction du compromis entre le vendeur et l’acquéreur, sans détenir de mandat de vente, ni de recherche (cass. crim. du 28.11.00, n° 00-81963). L’existence d’un mandat est aussi importante dans la mesure où, sans ce contrat, un agent immobilier ne peut pas facturer de commission. Mais attention, si vous êtes acquéreur, avant de refuser de payer la commission exigée par un agent, assurez-vous que le vendeur ne lui a pas confié de mandat. Dès lors que l’agent peut justifier d’un mandat, de vente ou de recherche, l’acquéreur est redevable de sa commission (CA de Paris du 18.11.10, n° 10/01096).
Les conditions de la rémunération doivent être précises
Prévoir une commission fixe est parfaitement valable (CA de Nîmes du 5.1.10, n° 07/02463). En revanche, un mandat de recherche ne peut se contenter de mentionner que la commission sera liée au prix d’acquisition, sans indiquer de pourcentage permettant aux acquéreurs d’avoir une idée précise de son montant avant de régulariser l’acte (cass. civ. 1re du 9.11.99, n° 97-11898). Un mandat qui indique que la commission sera calculée selon le barème affiché à l’agence, et omet de préciser qui, de l’acheteur ou du vendeur, devra la payer ne remplit pas non plus les conditions de précision exigées par la loi (CA de Chambéry du 19.6.07, n° 06/00877).